Legalizacija svake godine dobije neki „dodatak“. Stoga je prosečnom čoveku teško da sve isprati. Bavimo se samo objektima koji su već izgrađeni bez odgovarajućih dozvola, a ne procedurom koju treba ispratiti ukoliko tek planirate da počnete izgradnju kuće ili zgrade od temelja. Pošto smo to razjasnili, imajte u vidu da ovo nije tekst koji će vam objasniti apsolutno sve vezano za legalizaciju. Mnogo toga ćete saznati u nekoj agenciji koja se time bavi ili na samom šalteru.
I dalje je mnogo nejasnoća u određenim slučajevima sa kojima čak ni zaposleni u nadležnim institucijama nisu dovoljno upoznati, tako da ovaj tekst posmatrajte samo kao generalni vodič kroz „avanturu“ zvanu legalizacija objekata. Kao što svi znamo, propisi na papiru su jedno, a praksa nešto drugo.
Da li i dalje može da se podnese zahtev za legalizaciju bespravno izgrađenih objekata?
Ne, više ne može. Ta mogućnost je postojala do novembra 2016. godine, da bi se taj rok zatim produžio do marta 2017. godine.
Podsetimo se, vlasnici kuća i zgrada u tom „problematičnom“ periodu nisu mogli da podnesu zahtev za legalizaciju, već je to praktično funkcionisalo tako što su vlasnici mogli da sami obaveste građevinsku inspekciju da imaju nezakonito izgrađen objekat, nakon čega je usledilo fiktivno donošenje rešenja o rušenju da bi se nakon toga pokrenuo proces legalizacije.
Nije bilo sve baš tako jednostavno, ali to je suština. Uglavnom, ta priča je funkcionisala do marta 2017. godine.
Kada je na snagu stupio Zakon o ozakonjenju (legalizaciji) objekata?
Stupio je na snagu 29. novembra 2015. godine. Po njemu mogu da se legalizuju objekti i delovi objekata koji su bespravno izgrađeni, dograđeni i adaptirani.
Tada su važila ova pravila. Može se legalizovati objekat:
Ukoliko je za njega ranije podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa propisima koji su ranije važili – pre 29. januara 2014. godine
Za koji nikada nije podnet zahtev za legalizaciju, ali zato može da se vidi na satelitskom snimku urađenom 2015. godine
Koji sve objekti mogu da se legalizuju?
Objekat izgrađen bez građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju.
Pomoćni objekti i drugi objekti koji su u funkciji glavnog objekta (garaže, ostave, septičke jame, bunari, bazeni, cisterne za vodu i sl.) ili su u funkciji odvijanja tehnološkog procesa u zgradi, koji se smatraju sastavnim delom nezakonito izgrađenog glavnog objekta i legalizuju se zajedno sa glavnim objektom.
Objekti na kojima su izvedeni samo grubi građevinski radovi sa formiranim konstruktivnim sklopom (noseći elementi: temelj, stubovi sa gredama, tavanice, krovna konstrukcija…) ali nisu postavljeni spoljni prozori i vrata, nisu završene unutrašnje elektro ili vodovodne instalacije, kao ni završni radovi na podu, zidovima… Kada se završi postupak legalizacije i upis prava svojine, vlasnik tada može da podnese zahtev za izvođenje radova na završetku objekta i to u redovnoj proceduri, u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, šta god to značilo u praksi… Inače, opis stepena završenosti objekta je sastavni deo izveštaja o zatečenom stanju.
Objekat za koji je podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom, kojim je bila uređena legalizacija, do 29. januara 2014. godine. Zahtevi i prijave za legalizaciju podneti do 29. januara 2014. smatraju se legitimnim zahtevima u smislu ovog zakona.
Objekat izgrađen na osnovu građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju i potvrđenog glavnog projekta na kojima je prilikom izvođenja radova odstupljeno od izdate građevinske dozvole i potvrđenog glavnog projekta.
Objekat za koji je podnet zahtev u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, za koji postupak nije pravosnažno okončan, pred Službom za katastar nadležne opštine
Objekat koji se može uskladiti sa važećim planskim dokumentom u pogledu namene i spratnosti
Koji objekti ne mogu da se legalizuju?
Ne mogu da se legalizuju objekti koji su izgrađeni:
na zemljištu nepovoljnom za građenje, kao što su klizište ili močvarno tlo
od materijala koji ne obezbeđuje trajnost i sigurnost objekta
na površinama javne namene, odnosno na zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju objekata javne namene
u prvom i drugom stepenu zaštite prirodnog dobra (osim vikendica i drugih porodičnih objekata za odmor u drugom stepenu zaštite prirodnog dobra) odnosno u zoni zaštite kulturnog dobra od izuzetnog značaja i zoni zaštite kulturnih dobara upisanih u listu svetske kulturne baštine, zonama sanitarne zaštite, izvorišta vodosnadbevanja, u zaštitnim zonama u skladu sa odredbama posebnih zakona (u trećem zaštitnom pojasu: puta, železnice, dalekovoda, vodotoka…), kao i u raznim drugim zonama – nećemo ih sve navoditi
u zaštitnoj zoni ili nekom pravcu gde bi ometali prostiranje radio signala, uzrokovali smetnje i slično, ali ipak može da se legalizuje ako vlasnik dobije saglasnost nadležnog upravljača ili organizacije.
bez dozvole u vreme kada dozvola nije ni bila potrebna
Legalizacija objekata – neophodna dokumentacija
Dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu i/ili objektu
Izveštaj o zatečenom stanju objekta, čiji sastavni deo je i elaborat geodetskih radova za objekat, a po utvrđivanju ispunjenosti uslova za legalizaciju, pre donošenja rešenja o legalizaciji vlasnik plaća taksu za legalizaciju
Dokaz o uplati takse za legalizaciju
Napomena – nadležni organ koji vodi postupak legalizacije dužan je pismenim putem da obavesti vlasnika objekta o dokumentaciji koju je neophodno da dostavi.
Dokaz o pravu na zemljištu ili objektu
Kao odgovarajuće pravo smatra se pravo svojine na objektu, odnosno pravo svojine, pravo korišćenja ili pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana Zakonom o planiranju i izgradnji, kao odgovarajuće pravo na građevinskom zemljištu.
Odgovarajućim pravom smatraju se i:
sudski overen kupoprodajni ugovor
pravosnažna sudska presuda kojom je utvrđeno pravo svojine na zemljištu
ugovor o suinvestiranju izgradnje objekta
pravosnažno rešenje o nasleđivanju
akt ministarstva nadležno za poslove odbrane o dodeli „nužnog smeštaja“
svi drugi pravni poslovi na koji se na nesumnjiv način može utvrditi pravni kontinuitet prometa zemljišta, objekta, odnosno posebnog dela objekta
Kada je predmet legalizacije nadziđivanje, pretvaranje zajedničkih prostorija zgrade u stan ili poslovni prostor ili pripajanje zajedničkih prostorija susednom stanu, kao dokaz o odgovarajućem pravu dostavlja se izvod iz lista nepokretnosti za zgradu i sve posebne delove zgrade i dokaz propisan odredbama zakona kojim se uređuje održavanje stambenih zgrada o regulisanju međusobnih odnosa između vlasnika objekta i organa zgrade. Ako organi zgrade nisu formirani, kao dokaz se dostavlja saglasnost većine vlasnika na posebnim delovima zgrade.
Kada je predmet legalizacije objekat izgrađen na građevinskom zemljištu na kojem postoji pravo susvojine, kao dokaz o odgovarajućem pravu dostavlja se i pismena saglasnost svih suglasnika. U slučaju kada je suvlasnik znao ili je mogao da zna za izgradnju objekta, odnosno izvođenje radova, ali se nije protivio, smatra se da postoji njegova saglasnost.
Kao odgovarajuće pravo na građevinskom zemljištu smatra se i pravo svojine ili zakupa na zemljištu ispod objekta, stečeno prema Zakonu o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez dozvole (iz 2013.).
Kada se kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima, pre donošenja rešenja o legalizaciji zgrade koja se sastoji od posebnih fizičkih delova dostavlja dokaz o sticanju prava svojine na zemljištu ispod objekta, kao odgovarajuće pravo priznaje se i dokaz da je vlasnik stana u nezakonito izgrađenom objektu zaključio ugovor o kupovini i prodaji za udeo na zemljištu, koji je u srazmeri sa površinom posebnog dela u odnosu na ukupnu površinu objekta.
Vlasnik građevinskog zemljišta dužan je da pribavi podatak o ukupnoj tržišnoj ceni za pomenuto zemljište, a ima i obavezu da po zahtevu svakog pojedinačnog vlasnika na posebnom delu odredi udeo na građevinskom zemljištu ispod objekta i tržišnu cenu udela.
Vlasnik građevinskog zemljišta i vlasnik posebnog dela zatim zaključuju ugovor o prodaji udela. Napominjemo da vlasnici stanova koji ne zaključe ugovor o kupovini udela ne mogu da nastave postupak legalizacije.
Tehnička dokumentacija
Za legalizaciju je neophodan „Izveštaj o zatečenom stanju objekta“, a njegov sastavni deo je i „Elaborat geodetskih radova“. Ovaj izveštaj mora da sačini arhitekta/projektant koji poseduje odgovarajuću licencu.
Ukoliko je reč o objektima za koje su vlasnici zahtev za legalizaciju podneli po ranije važećim propisima, nadležni organ treba da proveri da li je vlasnik u tom ranije pokrenutom postupku legalizacije obezbedio tehničku dokumentaciju koja je bila propisana po tada važećim propisima, kao i da proveri da li sadržaj te dokumentacije odgovara sadržaju neophodnom za Izveštaj o zatečenom stanju objekta u skladu sa pravilima prema novom zakonu.
U slučaju da se sadržaj ranije dostavljene dokumentacije poklapa sa traženim sadržajem Izveštaja o zatečenom stanju objekta nadležni organ to treba da prizna kao Izveštaj o zatečenom stanju objekta.
Elaborat geodetskih radova, koji je sastavni deo Izveštaja o zatečenom stanju treba da se izradi za sve objekte koji nisu evidentirani u katastru. Ako je određeni objekat evidentiran u katastru, onda se umesto njega dostavlja katastarska kopija plana parcela. U ovom slučaju je propisano da se na tu kopiju mora upisati kota slemena objekta, što mora da bude overeno od strane geodetske agencije.
Kada je predmet legalizacije zgrada koja se sastoji od posebnih fizičkih delova, kao što su stanovi, garaže, lokali, elaborat se u tom slučaju izrađuje i za zgradu i za sve posebne fizičke delove zgrade.
Postupak legalizacije (ozakonjenja)
Nakon što se utvrdi ispunjenost neophodnih uslova, nadležni organ će uputiti obaveštenje vlasniku da u roku od 30 dana dostavi dokaz o odgovarajućem pravu, osim u slučaju da je taj dokaz već dostavljen ranije. Vlasnik ima pravo da podnese zahtev za produženje tog roka.
Nakon što se utvrdi i postojanje odgovarajućih prava, vlasnik dobija obaveštenje da u roku od 30 dana dostavi Izveštaj sa elaboratom geodetskih radova, odnosno nadležni organ proverava da li su navedeni dokazi već dostavljeni. Ukoliko Izveštaj o zatečenom stanju sa elaboratom geodetskih radova, odnosno drugi dokumenti, nisu izrađeni u skladu sa zakonom, vlasnik se o tome obaveštava i dobija rok od 60 dana da dostavi traženu dokumentaciju
Ako je podnet zahtev za legalizaciju i tehnička dokumentacija propisana tada važećim propisima o legalizaciji, elaborat geodetskih radova, geodetski snimak, odnosno kopija plana, nadležni organ proverava da li sadržina tehničke dokumentacije odgovara sadržini propisanoj za izveštaj o zatečenom stanju i ako odgovara, nadležni organ to konstatuje i priznaje kao izveštaj.
Ukoliko postoji mogućnost legalizacije nadležni obaveštavaju vlasnika da u roku od 15 dana od dostavljanja obaveštenja plati taksu za legalizaciju (ozakonjenje). U slučaju da vlasnik ne dostavi dokaz o plaćenoj taksi u tom roku, nadležni će odbaciti zahtev za legalizaciju.
Nakon što vlasnik dostavi dokaz da je platio taksu za legalizaciju, nadležni će mu u zakonskom roku od 8 dana izdati rešenje o legalizaciji (ozakonjenju).
Upis prava svojine
Nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja katastru elaborat geodetskih radova i primerak pravosnažnog rešenja o legalizaciji (o ozakonjenju) organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra i to u roku od tri dana od dana pravosnažnosti rešenja o legalizaciji. Zatim organ nadležan za državni premer i katastar donosi rešenje o kućnom broju i obavlja upis prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta.
Izvor: www.4zida.rs
